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Marketing imobiliário: Brasil é escolhido melhor lugar para se investir em imóveis entre emergentes. Mas o que esperar do setor?

Que perspectivas se apresentam para o mercado imobiliário e de construção civil nos próximos anos? Vale a pena comprar um imóvel agora ou devo esperar? Os preços vão continuar subindo freneticamente, vão estagnar ou vão despencar? É coerente se falar em um "bolha" no mercado imobiliário?

Estive em uma recente palestra de Pedro Seixas, professor da FGV (Fundação Getúlio Vargas), onde, juntamente com diversos profissionais do setor, questionei os rumos do mercado imobiliário brasileiro nos próximos anos. Isso complementou bastante a reflexão que já vinha desenvolvendo e compartilhando nos últimos meses.

O fato é que com a alta extraordinária dos preços dos imóveis nos últimos anos é frequente esse tipo de reflexão por parte de consumidores e até de investidores ou interessados no mercado imobiliário e de construção civil. A verdade é que o que tem se visto no Brasil nos últimos anos é um fenômeno mundial que impressiona e eleva o país a primeiro colocado como destino para investimentos imobiliários entre os países emergentes, ultrapassando a China e a Índia e ficando em segundo lugar no ranking mundial, perdendo apenas para os Estados Unidos. Essa é a conclusão de uma recente pesquisa divulgada pela AFIRE, uma associação de investidores estrangeiros em imóveis sediada nos Estados Unidos, mas composta por diversos investidores de todo o mundo.
E de fato o Brasil tem muito a vislumbrar. Uma economia estável que favorecerá quem estiver disposto a investir e arriscar o mínimo possível frente a outros setores da economia. 
O mercado brasileiro está baseado em seu próprio déficit habitacional, que beira a casa dos 5,7 milhões de pessoas que não possuem imóveis próprios e que assim o buscam (conforme o próprio censo do IBGE de 2010). Isso significa uma grande demanda de imóveis para os próximos anos. Significa muita produtividade para o setor e muitos lucros para os investidores do segmento. Jovens que querem sair de casa, que desejam se casar, casais que se divorciam, filhos que vão estudar em outra cidade, todos buscam um imóvel, bem como a busca por imóveis melhores ou maiores ou ainda um segundo imóvel, como uma casa de serra ou praia.


Apesar disso, o questionamento que tem sido levantado nos últimos tempos é sobre a alta grandiosa dos preços e a valorização que os valores dos imóveis tem alcançado. De fato, observa-se crescimento de mais de 30% no valor dos imóveis ao ano.O fato é que o que regula os preços é a própria demanda. A partir do momento em que a demanda é elevada os preços também sobem. Então é a famosa mão invisível do mercado, conforme diria Adam Smith, que regula as próprias condições e preços ofertados. É essa relação entre a demanda e a oferta que definirá o valor que os imóveis terão. E isso vale em todos os mercados. Isso, é claro, também indica que em certo ponto o mercado se ajustará e os preços dos imóveis irão crescer menos ou mais lentamente. Essa é a tendência. Agora, isso não significa que os preços irão parar de crescer ou despencar e sim, que vale a pena comprar um imóvel o quanto antes, pois a alta dos preços continuará e decrescer eles não vão, então quanto mais cedo se adquirir melhor. Mesmo com tanta especulação sobre uma possível "bolha" imobiliária como a que assolou os Estados Unidos em 2008, não é prudente comparar a situação de lá com nosso mercado tupiniquim. A crise americana teve características do próprio sistema financeiro existente por lá. Os bancos americanos praticam de forma extrapolada o conceito de alavancagem financeira. Este conceito corresponde à relação entre capital próprio e créditos aplicados em uma operação financeira. Quanto maior a alavancagem maiores são os riscos envolvidos. Nos Estados Unidos a alavancagem dos bancos é permitida até 50 ou 60 vezes o tamanho de seu Patrimônio Líquido Ajustado (PLA). Já os bancos brasileiros só tem autorização do BACEN para alavancarem até seis vezes sobre o PLA. Isso significa que a empresa está amarrada a negociar com valores muito próximos de seu próprio patrimônio líquido. Na prática isso implica maior capacidade de cobrir eventuais rombos ou crises que ocorram em suas transações e relações comerciais. Esse foi o principal fato que amplificou a crise americana, gerando efeito dominó entre as instituições que "trocavam papéis", ou seja, que negociavam entre si comprando uma das outras seus títulos de dívidas. O consumidor deixou de pagar um banco, que não conseguiu pagar o outro e assim por diante.

Outro fator relevante é que a construção civil representa apenas cerca de 5,4% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil. Nos Estados Unidos, por exemplo, a participação da construção civil no PIB americano é de 8,47%, bem maior que a brasileira. Já o crédito destinado a financiamento imobiliário alcança cerca de 30% dos recursos nos EUA enquanto que no Brasil é cerca de 5% apenas. Nossa inadimplência está caindo cada vez mais e está na casa de apenas 5% de devedores atrasados. Há ainda o fato que a média de prazo brasileira é de apenas 15 anos para o financiamento, frente a média de 50 anos dos financiamentos americanos. Em suma, nosso sistema financeiro está muito mais amarrado do que o sistema americano, que trabalha com muitas especulações e riscos. Assim se torna superficial e equivocada a suspeita de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro, fruto de desconhecimento do próprio setor e da economia.

O Brasil ainda tem muito o que expandir pelo que pode ser observado. E isso tem sido visto pelos grandes investidores estrangeiros. Ainda continuaremos crescendo e esse, como tem sido nos últimos anos, continua sendo e ainda será um excelente momento para se investir. Quanto mais cedo você começar mais você poderá ganhar.

Depois desse blá blá blá todo quer um conselho direto e objetivo? Não deixe de comprar seu imóvel. Caso contrário ele continuará corrigindo seu preço naturalmente e só tenderá a elevar seu valor. Conselho de amigo.

William Quezado é empresário do ramo de construção civil, palestrante e professor universitário. Corretor de imóveis, incoporador e construtor no setor de Real Estate.

Outras fontes:
http://www.afire.org/
http://www.abs-cbnnews.com/global-filipino/world/01/01/12/us-top-2012-property-investment-pick

Comentários

  1. Taí postado o comentário Cláudio conforme pedido. Grande abraço

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  2. Agora consegui professor... ainda estou aprendendo a mexer nesses blogs, mas o e-mail eu domino melhor... kkkk... sempre ficarei mandando por e-mail minhas perguntas e comentários, posso? Aí o senhor me responde e posta

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  3. Claro meu amigo. Fico a disposição. Vivendo e aprendendo. Mais uma vez um grande abraço!

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  4. Ainda bem que comprei meu ap quando o preço tava lá embaixo em 2007 e hoje vale 3 vezes mais.
    Bjus

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  5. Assunto polêmico. Há controvérsias...

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  6. Concordo meu amigo. É um assunto que exige muita análise e onde não existem fórmulas e absolutos. Mas dá pra se entender com um pouco de dedicação. Grande abraço!

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  7. Ei Willian, vc tá com um empreendimento de construir um prédio de 9 apartamentos na cidade dos funcionários é? Passa depois mais informações blz!

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  8. Pessoal, quem tiver facebook pode comentar lá também para trazermos para todos esse debate. Ei Daniel, estou sim com esse projeto de um prédio de 9 apartamentos de alto padrão. Depois te informo melhor. Me manda um e-mail: williamquezado@hotmail.com

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  9. Show de bola o artigo William Quezado. De qualquer forma, tenho uma dúvida a tirar contigo. Você acha que não há inflação artificial. Eu, porém, tenho observado sim algumas altas infundadas de preços em dois aspectos onde eu atuo profissionalmente: no setorial e no territorial. No setorial, me refiro aos preços dos TERRENOS em Fortaleza,extermamente elevado em virtude sim da alta demanda ocasionada pela grande procura de terrenos por construtoras e incorporadoras nos últimos anos, que tem impedido o fechamento de negócios em virtude dos valores praticados (diante do potencial construtivo de cada terreno e do fator localização) inviabilizarem quase todos os estudos de viabilidade técnica e financeira que temos trabalhado. Isso se dá de certa forma pela irresponsabilidade na definição dos valores dos imóveis pelos proprietários ou pelos próprios corretores. O segundo aspecto é o territorial, já que tenho também observado que muitos imóveis tem elevados seus próprios preços abusivamente confiando em investimentos públicos que estão em vias de execução, e mesmo em alguns que nem ao menos se efetivaram ainda, trazendo para o presente valores de valorização futuros. De qualquer forma, em ambos os aspectos, tenho a esperança que o mercado se ajuste com o tempo (espero que loogo para que não percamos o timing internacional), já que as negociações estão ficando congeladas, dificultando o fechamento da conta na planilha dos investidores... O que vc acha disso tudo?

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    Respostas
    1. Concordo com você com relação aos preços Andre, principalmente praticado pela população comum. As pessoas observam empresas vendendo determinados imóveis por certo preço e passam a achar que o seu vale mais e que podem ganhar mais dinheiro. Mas esses desajustes artificiais tendem a ser regularizados pela regra simples da oferta e da demanda e por um aspecto atenuado no texto e que é um dos componentes que constituem a precificação: as pessoas e empresas só vão pagar até onde estiverem dispostas a pagar. Isso já se vê hoje em dia com muitos imóveis com preços abusivos que passam meses e não conseguem ser vendidos. Assim, a referida mão invisível do mercado começa a atuar e regular o aceitável nas relações do setor. Mas, isso são ajustes naturais em qualquer mercado de qualquer economia. Um grande abraço!

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